【歪的購屋筆記】看懂房屋專有名詞

我要買房子！身為房市小白在買房前做的一些功課

wyatthoho

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8 min readMar 8, 2024

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🏠 建築執照

依照建築法第 28 條的規定，建築執照可以分成 4 種：

建造執照：建築物的新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。
雜項執照 ：雜項工作物的建築，應請領雜項執照。
使用執照 ：建築物建造完成後的使用或變更使用，應請領使用執照。
拆除執照 ：建築物之拆除，應請領拆除執照。

對於購屋者來說，建造執照和使用執照是比較重要的。通常所謂的建照指的是建造執照。為了防止建商跑路或擅自改變戶型，政府要求建商必須在售賣預售屋前取得建照。建造執照的內容包括起造人（建設公司）、設計人（建築師）、使用分區、設計建蔽率、設計容積率、構造種類、停車輛數等。

為落實都市計畫，地方政府會制訂土地使用分區管制。以台北市為例，根據臺北市土地使用分區管制自治條例將土地劃分為住宅區、商業區、工業區等，而住宅區進一步按照不同居住環境水準的等級劃分，第一種住宅區最高，依序類推。不同種類的住宅區也會有對應的容積率、建蔽率限制。

建蔽率：建物投影面積遮住的基地面積比例。
容積率：建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例。

在房屋正式啟用之前，需要先獲得使用執照。通常，只要完成主體工程和部分項目就可以核發使用執照。因此，取得使用執照時，工程進度通常僅達到 70% 到 80% 。對預售屋而言，所謂的完工即是指取得使用執照，而水、電、瓦斯等管線工程必須等到使用執照獲得後才能展開。為了確保消費者權益，內政部的預售屋買賣定型契約中明訂，建商在獲得使用執照後的六個月內必須進行交屋。

補充：一般事務所與工業宅

同樣以台北市為例，第三種住宅區、第四種住宅區允許設立一般事務所，其使用項目包含資訊服務業、證券金融業、經銷代理業等其他僅供辦公之場所，而一般事務所在工業區則得附條件允許使用。在多數都市計劃裡的土地使用分區，坐落在特定商業區或特種娛樂區中的建案，有一定比例需要登記為一般事務所。

另外，工業宅指的就是建商在工業區興建的住宅，然而工業區內是不允許住宅使用的，因此違反了土地使用分區的規定。

在瀏覽建案時常常會看到一些物件明明看起來就像一般住宅，但實際上登記用途卻是一般事務所或是土地分區屬於工業區，雖然這兩者的價格普遍較低，但也因此有被舉報的風險，若被舉報則會被罰錢還要限期改善，此外還有很多很多的缺點，所以在買房前一定要確認基地的使用分區。

📑 房屋權狀與其面積

俗稱的房屋權狀可以分成土地所有權狀、建物所有權狀以及停車位所有權狀。一般在售屋網頁上看到的權狀面積指的是建物所有權狀的登記面積。權狀上的單位都是以平方公尺標示，乘以 0.3025 可換算成坪。權狀面積可細分為主要建物面積、附屬建物面積與公共設施面積，以下為這三者之定義。

主要建物：可以直接利用到的室內面積，也就是權狀中的總面積。
附屬建物：陽台、平台、花台、露台、雨遮等。
公共設施：健身房、游泳池等、電梯、通道、樓梯間、停車位 ( 視情形 ) 等，對應到權狀中的共用部分。

在 2018 年 1 月內政部通過修正《地籍測量實施規則》後所申請的建照，雨遮都不計坪不計價，無論預售屋、新成屋，建物測繪規定將全部刪除。

🏊 公共設施

大公和小公

公共設施又能細分為大公和小公。

大公：全體住戶共同使用的空間，例如大廳、蓄水池、閱覽室、健身房等，由全社區所有權人持分。
小公：僅供特定人使用並持分，例如電梯間、通道、走道等，這部分的公設在每一層樓的規畫不盡相同，故應由該樓層住戶共同持分。

公設面積是依據「區分所有建物面積佔區分所有建物之總面積」而分配的，也就是每戶私有面積越大，其持分的公設權力範圍也越大。

公設比

公設比之計算如下：

公設比 = 公共設施面積 / 房屋權狀坪數 X 100%

一般來說，公設比的計算應扣除停車位面積。公設比越高就代表你所買的房子所實際擁有的私人空間就越小囉 ~

🚗 停車位

基本認識

停車位依設置目的可分成三種：

法定停車位：依建築法、建築技術實施規則等相關規定，按建築物樓地板面積比例所應設置之停車位。
增設停車位：建商在法定停車位之外自行增加規劃之停車位。
獎勵停車位：政府以容積獎勵鼓勵建商增設提供給大眾使用之停車位。

簡單講，三種車位都有可能登記為獨立產權或登記在公共設施。若屬獨立產權則有權狀，可賣給社區外的民眾；若屬公共設施則無獨立權狀，只能以移轉的方式賣給社區內的所有權人。

公共設施停車位同樣可以分為大公及小公，前者使用權屬於全體，必須共同協商使用方式，如抽籤決定、輪流停車；後者將停車位指定給特定住戶，所以無停車位者無須負擔相關費用。目前的建案多以後者為登記方式。

法規變革

停車位相關法規的變革相當複雜。在民國 80 年 9 月 18 日以前法定停車位可以獨立登記建號，但民國 80 年 9 月 18 日以後內政部函令規定法定停車位必須登記在共用部分，所以法定停車位自此就無獨立權狀存在。而獎勵停車位經監察院糾正內政部後，已於 101 年 12 月 31 日明文廢止。因此目前來說大多數的社區停車位都屬於法定的、小公的停車位。

防範建商灌公設

新建案在銷售車位時通常是以「個」為單位，並非按照坪數計價。不良的建商會低報車位坪數，例如一個 10 坪的車位只登記 6 坪，那麼多出來的 4 坪會被列入大公，而公設是以「坪」計價，如此一來，購屋者除了要負擔一個停車位的價錢以外還變相額外再購買 4 坪的公設。對於沒買停車位的人來說，不只沒有享受停車的權利，還要幫忙負擔停車位面積的公設。

以政府法規制定的大小車位面積來看，大車位約 4.12 坪 (250cm × 55cm) ，小車位約 3.83 坪 (230cm × 550cm) ，若再考慮車道分配，合理的車位坪數以平面停車位來說應介於 8 到 15 坪，而機械則為 5 到 8 坪。假若看到過低的停車位坪數就要特別注意。

停車方式

前面主要是以產權的角度來劃分不同的停車位，接著則是以停車場入口及停車位的空間作介紹。停車場入口可以分為坡道與升降，而停車位的空間則包含平面與機械。因此有 2 x 2 = 4 種類型：坡道平面、坡道機械、升降平面與升降機械

通常坡道平面停車位會是最貴的，坡道機械停車位及升降平面停車位的價格約為坡道平面停車位的 7 折，升降機械停車位則約為坡道平面停車位的 5 至 6 折。