【歪的購屋筆記】台灣的房價政策
💸 前言
房地合一稅 2.0 、平均地權條例與囤房稅 2.0 是這幾年房市新聞的熱門話題，而這些政策又與房屋稅、地價稅、增值稅等稅負有何關聯？如果你和我一樣是買房小白，那麼應該也是一頭霧水，因此我試著統整相關法規，至少讓自己和房仲溝通時不再像個笨蛋。
✒️ 相關稅法
在探討這些政策修改之前，先來了解一般房屋相關的稅負。在買賣過程中，買方要負擔的稅稱作「交易稅」，包含訂定買賣契約時的印花稅，購入房屋時需支付的契稅；而賣方則需要支付「資本利得稅」，其中包括土地增值稅和綜合所得稅。此外，房屋持有者每年都必須支付「持有稅」，包含房屋稅與地價稅。若房屋來自繼承，還會產生繼承稅、贈與稅或遺產稅。
受到房地合一稅 2.0 、平均地權條例以及囤房稅 2.0 政策影響的稅項包括土地增值稅、綜合所得稅、房屋稅與地價稅。以下是這些稅項對應的法源：
土地稅法
土地稅法第 1 條規定土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。進一步根據第 14 條的規定，已規定地價之土地，除依第 22 條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。同時，根據第 28 條，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。
地價稅之計算參考土地稅法第 15 條及第 16 條。第 15 條說明地價稅按地價總額計徵之。地價總額系指依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。地價稅之稅率則依照第 16 條之規定。
土地增值稅之計算參考土地稅法第 31 條及第 33 條。第 31 條說明了土地漲價總數額之計算，而第 33 條之 1 規定了土地增值稅之稅率。
所得稅法
根據所得稅法第 1 條，所得稅分為綜合所得稅及營利事業所得稅。進一步根據第 14 條之內容，凡財產或權利因交易而取得之所得，屬於綜合所得稅的第七類，即財產交易所得。
房屋稅條例
房屋稅條例第 5 條明訂房屋稅依據房屋現值進行課稅，並且針對住家用房屋進行細分，包括自住、出租、待銷售房屋以及非自住住家用房屋，每種情況均有相對應的稅率範圍。另外，條例規定地方政府應根據納稅義務人持有的全國總戶數來訂定差別稅率，並採全數累進方式課徵。
以下整理了房地合一稅 2.0 、平均地權條例以及囤房稅 2.0 政策對這些稅法所做的重要修訂內容。
🍣 房地合一稅 2.0
立法過程
房地合一稅 2.0 指的是 2021 年 4 月 9 日，立法院會三讀通過所得稅法部分條文修正內容，決議所得稅法第 4–4 條 、第 4–5 條 、第 14–4 條至第 14–6 條、第 24–5 條及第 126 條條文修正通過，自 2021 年 7 月 1 日施行。
重點整理
第 4–4 條：個人及營利事業交易 2016 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地，其交易所得應依規定課徵所得稅。此項規定亦適用房屋使用權及預售屋之交易。
第 14–4 條：以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用 ( 如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等 ) 後之餘額為所得額。
減除當次交易依土地稅法第 30 條第 1 項規定之公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：
- 持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為 45% 。
- 持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為 35% 。
- 持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為 20% 。
- 持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為 15% 。
第 4–5 條、第 14–4 條：若符合自住條件免納所得稅，其免稅所得額以不超過四百萬元為限。
第 14–8 條：個人出售自住房屋、土地，二年內重購自住房屋、土地者 ( 先賣後買 ) ，或是先購買自住房屋、土地後，二年內出售原自住房屋、土地者 (先買後賣 ) ，得於五年內申請按「重購價額占出售價額之比率」自前開繳納稅額計算退還。
修法目的
在 2016 年 1 月 1 日以後取得之房屋或土地，若非自住或換屋用途，政府會對短期內轉手交易之獲利課以重稅，藉以遏阻炒房行為。例如 2017 年 1 月 1 日以 1000 萬購入再於 2018 年 1 月 1 日以 2000 萬售出，獲利為 1000 萬，那麼必須支付接近 450 萬的所得稅。
我的疑問
一、「房地合一稅」為何叫做「房地合一稅」？
在房地合一稅法通過之前是採房屋、土地分開的雙軌制，如果是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅；如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅。而房地合一稅是整合這兩者，將房屋、土地合併後的總價來計算獲利的部分。【房地合一稅】房地合一稅新制？房地合一稅試算？房地合一稅重購退稅重點！ — HouseFeel 房感
二、「房地合一稅」採用房屋、土地合併後的總價來計算獲利，那麼還要重複課徵土地增值稅嗎？
繳了房地合一稅，仍須另外繳交土地增值稅。因為計算房地合一稅之所得稅基已經扣除土地漲價總數額，因此仍須另外繳交土地增值稅。 房地合一 (etwarm.com.tw)
三、預售屋交屋後的持有時間怎麼算？
預售屋與成屋是不同交易標的，預售屋交屋後再出售成屋，應適用成屋交易所得課稅規定，也就是需以取得所有權登記日為取得日，並以取得日起計算至交易日為持有期間，「不得合併計算預售屋持有期間」。【房地合一稅】房地合一稅新制？房地合一稅試算？房地合一稅重購退稅重點！ — HouseFeel 房感
🏦 平均地權條例
立法過程
2023 年 1 月 10 日，立法院會三讀修正通過平均地權條例部分，增訂第 47–4、47–5、79–1、81–3、81–4 條條文；除第 4、47–3、47–4、79–1、81–2、第 81–3 條第 1 項、81–4 條條文施行日期由行政院定之外，其餘修正條文自公布日施行。
2023 年 6 月 9 日行政院發布第 4 、 47–3 、 47–4 、 79–1 、 81–2 、第 81–3 條第 1 項、 81–4 條條文定自 2023 年 7 月 1 日施行。
重點整理
第 47–3 條、第 47–4 條：銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向主管機關申報登錄資訊。
銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。
前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售之情形不在此限。
第 47–5 條、第 81–3 條：任何人不得 1) 以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。 2) 與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。 3) 自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。
違反者，由主管機關處新臺幣一百萬元以上五千萬元以下罰鍰，並得令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。其有不動產交易者，按交易戶（棟、筆）處罰。
違反規定而規避、妨礙或拒絕查核者，由主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
修法目的
一、彌補利用「預售屋解約」哄抬價格之漏洞
在平均地權條例部分條文修正之前，投資客利用人頭戶假登記購買預售屋來衝高成交價，建商與投資客找到有意購買的下一位買方便可以與人頭戶解約退款，再售予事先找好的既定新買方。
因此在平均地權條例修正案中，才會加入解約申報條款，規範預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。【實登亂象】預售紅單絕跡！投資客炒房改鑽「這漏洞」 專家坦言：新法難防 (yahoo.com)
二、禁止以「紅單換約」進行短期炒作
限制預售屋及新建成屋之書面契據（購屋預約單，俗稱紅單）轉售後，預售屋買受人為賺取差價，乃改於簽訂預約單後加價以換約轉售方式，進行短期炒作牟利。
投資客或不動產相關從業人員，多透過社群網站集結搶訂預約單，並於簽訂買賣契約後，透過仲介業者或中間人，於短時間內加價轉售牟利，引發社會對高房價之恐慌。立法院法律系統 (ly.gov.tw)
我的疑問
一、目前哪些物件還能夠換約？
平均地權條例修法後不溯及既往，亦即於 2023 年 6 月 30 日之前購入者，仍得於日後換約轉售，唯出售預售屋之所得必須依照房地合一 2.0 規定申報納稅。平均地權條例子法施行後，究竟是否還能夠換約出售預售屋？ (財稅實務篇)-全方位輔考會計師考試,記帳士考試,高普考會計,會研所-高點會計網 (get.com.tw)
二、換約物件的自備款怎麼算？
買預售屋換約物件通常反而需要準備較多的自備款，尤其當原買家已繳納大部分自備款，這時候新買家就必須將原買家已付的自備款、以及原買家要賺的價差一次付清。預售屋禁換約七月上路 想接手專家這樣說-591新聞
🏘️ 囤房稅 2.0
立法過程
2023 年 12 月 19 日，立法院會三讀修正通過房屋稅條例部分條文修正，簡稱囤房稅 2.0 ，也稱房屋稅差別稅率 2.0 ，修正公布第 4～6 、 7 、 9 、 11 、 15 、 18 、 24 、 25 條條文；增訂第 6–1 條條文；刪除第 12 條條文；並自公布日施行，但第 4～7 條、第 12 、 15 條條文，自 2024 年 7 月 1 日施行。
重點整理
第 5 條：住家用房屋之房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：
- 使用權人自住使用者，為其房屋現值 1.2% 。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值 1.0% 。
- 出租申報租賃所得達所得稅法規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值 1.5% ，最高不得超過 2.4% 。
- 起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值 2.0% ，最高不得超過 3.6% 。
- 其他 ( 非自住 ) 最低不得少於其房屋現值 2.0% ，最高不得超過 4.8% 。
直轄市及縣（市）政府應按納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數訂定差別稅率課徵房屋稅。納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該目應稅房屋，應分別按相應稅率課徵房屋稅。
修法目的
在實施囤房稅 2.0 以前，仍有許多縣市未按戶數訂定差別稅率，且原先縣市歸戶的制度無法反映房屋所有人全國持有房屋的全貌，因此非自住住家用房屋改按全國歸戶，各地方政府必須按戶數訂定差別稅率，並採全數累進方式課徵。改革重點-房屋稅差別稅率2.0 (mof.gov.tw)
我的疑問
一、什麼是差別稅率？
住家用房屋分為自住、公益出租人使用及非自住住家用。針對非自住住家，各地方政府必須按戶數訂定差別稅率。以台北市為例，非自住之住家用房屋在 2 戶以下者每戶適用 2.4% ，持有 3 戶以上者每戶適用 3.6% 。臺北市稅捐稽徵處-稅率專區 (gov.taipei)
二、什麼是全數累進方式？
超過一定戶數全部適用較高稅率，非分別適用各級距稅率。例如 2 戶以下均 2.4% ， 3 戶以上均 3.6% ，小財如有 4 戶房屋，則這 4 戶都會按 3.6% 課稅，而不是其中的兩戶按 2.4% 課稅，剩餘的兩戶再按 3.6% 課稅。改革重點-房屋稅差別稅率2.0 (mof.gov.tw)
📚 參考資料
- 所得稅法-全國法規資料庫 (moj.gov.tw)
- 平均地權條例-全國法規資料庫 (moj.gov.tw)
- 房屋稅條例-全國法規資料庫 (moj.gov.tw)
- 土地稅法-全國法規資料庫 (moj.gov.tw)
- 在計算個人房屋土地交易所得時，得減除的取得、改良及移轉費用有哪些？不得自成交價額中減除的支出有哪些?如果部分支付證明無法提示，應如何處理?-財政部稅務入口網 (nat.gov.tw)
- 【房地合一稅】房地合一稅新制？房地合一稅試算？房地合一稅重購退稅重點！ — HouseFeel 房感
- 房地合一 (etwarm.com.tw)
- 【實登亂象】預售紅單絕跡！投資客炒房改鑽「這漏洞」 專家坦言：新法難防 (yahoo.com)
- 立法院法律系統 (ly.gov.tw)
- 平均地權條例子法施行後，究竟是否還能夠換約出售預售屋？(財稅實務篇)-全方位輔考會計師考試,記帳士考試,高普考會計,會研所-高點會計網 (get.com.tw)
- 預售屋禁換約七月上路 想接手專家這樣說-591新聞
- 改革重點-房屋稅差別稅率2.0 (mof.gov.tw)
- 臺北市稅捐稽徵處-稅率專區 (gov.taipei)
